Gerade bei älteren Mehrfamilienhäusern trennt sich am Markt schnell die Spreu vom Weizen: Viele Gesellschaften nehmen solche Objekte gar nicht erst an. Dieses anonymisierte Beispiel aus meiner Beratungspraxis zeigt, wie ein Vergleichsangebot für ein anspruchsvolles Objekt aussieht — Eigentümer, Anbieter, Tarife und Beiträge sind bewusst neutralisiert.
Das Objekt
- Mehrfamilienhaus mit 5 Wohneinheiten auf 3 Geschossen, vermietet (Kapitalanlage)
- Baujahr um 1895 — denkmalgeschützt; Dach, Elektro-, Sanitär- und Heizungsleitungen in den 1980er Jahren komplett saniert
- Gewünschter Schutz: Feuer, Leitungswasser, Sturm/Hagel plus Elementar (Überschwemmung, Rückstau) und Glas
Das Ergebnis des Marktvergleichs
Für dieses Objekt lieferte ein auf Wohngebäude spezialisierter Anbieter (Versicherer A) vier passende Tarifvarianten — zwei Leistungslinien, jeweils mit und ohne Selbstbeteiligung:
| Leistungslinie 1 (mit 500 EUR SB) | Leistungslinie 1 (ohne SB) | Leistungslinie 2 (mit 500 EUR SB) | Leistungslinie 2 (ohne SB) | |
|---|---|---|---|---|
| Versicherungssumme | unbegrenzt | unbegrenzt | unbegrenzt | unbegrenzt |
| Bausteine | jeweils Feuer, Leitungswasser, Sturm/Hagel, Elementar, Glas | |||
| Rating (Analysehaus) | 5 von 6 | 5 von 6 | 5 von 6 | 5 von 6 |
| Jahresbeitrag | Basis | ca. +10 % | ca. +18 % | ca. +29 % |
Die konkreten Beiträge nenne ich hier bewusst nicht — sie hängen stark von Objekt, Lage und Vorschäden ab und wären für Ihr Gebäude ohnehin andere. Die Relationen aber sind typisch und lehrreich.
Was man aus diesem Fall lernen kann
- Unbegrenzte Versicherungssumme statt Wert 1914: Alle vier Varianten arbeiten mit einem Wohnflächentarif ohne Summenbegrenzung — das Risiko einer Unterversicherung, der klassische Streitpunkt bei Altbauten mit gleitendem Neuwert, ist damit vom Tisch. Bei einem denkmalgeschützten Gebäude von 1895 ist das Gold wert, weil Wiederherstellungskosten dort schwer kalkulierbar sind.
- Was der Verzicht auf Selbstbeteiligung kostet: Rund 10 Prozent Beitragsaufschlag — pro Jahr, dauerhaft. Wer die ersten 500 Euro im Schadenfall selbst tragen kann, fährt langfristig meist günstiger. Das ist eine bewusste Entscheidung, keine Grundsatzfrage.
- Elementarschutz gehört heute dazu: Überschwemmung durch Niederschlag und Rückstau waren dem Eigentümer ausdrücklich wichtig — zu Recht: Starkregenschäden treffen längst nicht mehr nur Flusslagen, und für Vermieter steht bei einem unbewohnbaren Haus schnell der Mietausfall im Raum.
- Sanierungsjahre entscheiden mit: Ob und wann Leitungen, Dach und Elektrik saniert wurden, bestimmt bei Altbauten Annahme und Beitrag wesentlich. Wer Sanierungen nachweisen kann, sollte das im Antrag präzise dokumentieren.
- Keine Prämiengarantie: Keine der vier Varianten enthielt eine Beitragsgarantie — bei Wohngebäudetarifen derzeit marktüblich. Umso wichtiger ist ein Vertrag mit jährlicher Kündbarkeit, damit man auf Beitragserhöhungen reagieren kann.
Meine Einordnung als Makler
Bei einem denkmalgeschützten Altbau mit fünf Einheiten winken viele Gesellschaften ab oder bieten nur mit Einschränkungen an. Genau hier liegt der Wert des Marktvergleichs: die Anbieter finden, die solche Objekte können — und dann die Variante wählen, deren Preis-Leistungs-Verhältnis zur Situation des Eigentümers passt. Für Ihr Gebäude kann das Ergebnis ganz anders aussehen; entscheidend sind Baujahr, Sanierungsstand, Lage und Schadenhistorie. Wie der Vergleich für ein selbst bewohntes Einfamilienhaus aussieht, zeigt das zweite Wohngebäude-Beispiel.
Transparenzhinweis: Anonymisiertes, reales Beispiel aus meiner Beratungspraxis. Eigentümer, Anbieter, Tarifnamen und Beiträge wurden aus Datenschutz- und Neutralitätsgründen unkenntlich gemacht; die Beitragsrelationen sind gerundet. Maßgeblich sind die jeweiligen Versicherungsbedingungen. Im Beratungsgespräch lege ich selbstverständlich alle Namen und Unterlagen offen.
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